La presenza di una servitù di passaggio pedonale su un bene di proprietà esclusiva non consente automaticamente al condominio di utilizzare quello stesso bene per farvi transitare cavi destinati a un impianto.
È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 16469/2026, relativa a una controversia riguardante un terrazzo privato, un diritto di passaggio e l’installazione di un citofono.
La Suprema Corte ha distinto nettamente i due profili:
- ha confermato l’interpretazione secondo cui la servitù pedonale era stata validamente costituita a favore delle singole proprietà condominiali;
- ha censurato la decisione relativa alla posa della canalina destinata al passaggio dei cavi, perché il titolo negoziale non prevedeva tale ulteriore servitù e l’assemblea non poteva disporre di un bene appartenente in via esclusiva a singoli condomini.
Servitù in condominio sul terrazzo e installazione del citofono
La controversia riguardava un terrazzo di proprietà esclusiva sul quale, in base ai titoli, risultava costituita una servitù di passaggio.
I proprietari avevano contestato il diritto di un altro condomino e dei suoi aventi causa di transitare sul terrazzo.
Con un distinto giudizio avevano inoltre impugnato la delibera assembleare del 5 ottobre 2013, con cui il condominio aveva autorizzato l’installazione di un citofono destinato a servire una porzione del negozio del convenuto.
Secondo i proprietari del terrazzo, l'intervento comportava anche la creazione di una nuova servitù per il passaggio del relativo cavo sulla loro proprietà.
Il Tribunale cittadino aveva accolto le domande relative al passaggio e dichiarato nulla la delibera assembleare.
La Corte d’Appello aveva invece riformato la decisione, riconoscendo la validità della servitù di passaggio e ritenendo legittima l’installazione del citofono. Da qui il ricorso in Cassazione.
La servitù “a favore del condominio” può riguardare le singole unità immobiliari
Un primo problema riguardava l'individuazione dei fondi dominanti. La servitù risultava formalmente prevista “a favore del Condominio”.
Secondo i ricorrenti, tale formulazione non sarebbe stata sufficiente a identificare i fondi ai quali il diritto reale era destinato.
La Corte d’Appello aveva però interpretato il titolo insieme al regolamento contrattuale, nel quale comparivano riferimenti ai “condomini e aventi causa” e alla “servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato”.
La Cassazione non ha censurato questa ricostruzione.
L'interpretazione adottata consentiva infatti di individuare le singole unità immobiliari appartenenti al condominio come fondi dominanti, configurando tanti diritti reali di servitù quanti erano i fondi interessati.
La Suprema Corte ricorda inoltre che l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito non può essere sostituita in Cassazione semplicemente contrapponendole una diversa lettura: occorre indicare lo specifico criterio ermeneutico violato e spiegare in che modo il giudice se ne sia discostato.
La servitù pedonale comprende anche il passaggio dei cavi?
È sul secondo profilo che la decisione assume particolare interesse pratico.
Nel caso esaminato, il titolo convenzionale prevedeva una servitù di passaggio pedonale, ma dalla ricostruzione effettuata dai giudici di merito non risultava anche la costituzione di una servitù per il passaggio di cavi.
La Cassazione osserva quindi che la posa sul terrazzo di un manufatto destinato a ospitare cavi, assimilabile a un cavidotto, non poteva essere considerata autorizzata sulla base di quel titolo.
Il punto va formulato con attenzione: la Corte non stabilisce astrattamente che una servitù pedonale e una servitù di cavidotto debbano essere sempre e comunque oggetto di documenti distinti. Nel caso concreto afferma invece che dal titolo negoziale esaminato non risultava la volontà delle parti di comprendere anche il passaggio dei cavi.
Per la Cassazione basta la canalina destinata ai cavi
La Corte d’Appello aveva inoltre ritenuto non sufficientemente dimostrato che la canalina visibile nelle fotografie contenesse effettivamente il cavo del nuovo citofono.
Per la Cassazione questa motivazione presenta un “irriducibile contrasto logico”.
Un citofono, infatti, presuppone il collegamento con l’unità immobiliare alla quale è destinato. Ma soprattutto, ai fini della questione esaminata, era sufficiente l’installazione sul terrazzo di una canalina destinata al passaggio dei cavi.
Non occorreva quindi dimostrare ulteriormente che proprio all’interno di quella canalina passasse già il cavo del citofono.
È uno dei passaggi più rilevanti dell’ordinanza: ciò che viene preso in considerazione è la presenza sul bene privato di un manufatto stabilmente destinato a ospitare cavi e quindi idoneo a determinare il peso corrispondente sul fondo.
L’assemblea non può costituire una servitù sulla proprietà esclusiva
Il secondo principio centrale riguarda i limiti dei poteri dell’assemblea condominiale.
La Corte d’Appello aveva ricondotto l’installazione del citofono sul muro esterno dell’edificio all’uso della cosa comune previsto dall’art. 1102 c.c.
La Cassazione distingue però il muro comune dal terrazzo privato sul quale era stata realizzata la canalina.
Il terrazzo, infatti, era di proprietà esclusiva dei ricorrenti.
Per questo motivo la deliberazione assembleare non poteva costituire una servitù a suo carico né comunque disporne.
L’assemblea può assumere decisioni sulle parti comuni, ma una deliberazione non può diventare il titolo necessario per imporre un nuovo peso reale su un bene individuale.
Di conseguenza, l’autorizzazione assembleare non poteva supplire all’assenza, nel titolo negoziale, della servitù di cavidotto.
Cosa ha deciso la Cassazione
Con l’ordinanza n. 16469/2026 la Corte ha:
- rigettato i primi due motivi riguardanti la servitù di passaggio;
- accolto il terzo motivo, relativo alla posa della canalina e alla deliberazione assembleare;
- cassato la sentenza sul punto;
- rinviato la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese.
Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare la questione relativa alla liceità della costituzione, mediante deliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista dal titolo convenzionale su un bene appartenente in proprietà esclusiva a uno dei partecipanti al condominio.
Le conseguenze pratiche per condomini e amministratori
La decisione suggerisce una verifica particolarmente attenta dei titoli di proprietà e dei regolamenti contrattuali quando un impianto richiede di utilizzare stabilmente una proprietà individuale.
L’esistenza di un diritto di passaggio sul bene non permette, da sola, di dare per acquisita l'esistenza di qualsiasi altra utilità sul medesimo fondo.
Allo stesso modo, la possibilità di utilizzare un muro o un’altra parte comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. deve essere tenuta distinta dall’eventuale necessità di attraversare o gravare una proprietà esclusiva per collegare l’impianto.
Prima di autorizzare interventi che coinvolgono terrazzi, cortili o altri beni privati è quindi essenziale verificare cosa preveda effettivamente il titolo.
FAQ
Una servitù di passaggio pedonale consente automaticamente di posare cavi?
Non necessariamente. Nell’ordinanza n. 16469/2026 la Cassazione ha rilevato che il titolo esaminato prevedeva il passaggio pedonale, ma non manifestava la volontà di costituire anche una servitù per il passaggio dei cavi.
L’assemblea può autorizzare un cavidotto su una proprietà esclusiva?
Non può supplire con una propria deliberazione alla mancanza del titolo necessario per imporre una servitù su un bene appartenente esclusivamente a un condomino.
Per configurare il problema è necessario provare che il cavo sia già nella canalina?
Nel caso deciso dalla Cassazione no. La Corte ha ritenuto sufficiente l’installazione della canalina destinata al passaggio dei cavi, senza richiedere l’ulteriore dimostrazione che al suo interno corresse proprio il cavo del citofono.
