Un contratto formalmente qualificato come affitto d’azienda può essere riqualificato come cessione d’azienda anche ai fini IVA e delle imposte dirette, quando dall’esame complessivo dell’operazione emerge che le parti hanno concretamente realizzato il trasferimento dell’attività economica.
A chiarirlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23049 del 10 luglio 2026, che pone l’accento sulla funzione economica effettivamente perseguita dalle parti.
Il punto centrale della pronuncia riguarda anche gli strumenti utilizzabili dall’Amministrazione finanziaria: mentre ai fini dell’imposta di registro operano i limiti previsti dall’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986, in materia di IVA la qualificazione dell’operazione può tenere conto anche di elementi extratestuali, attraverso una valutazione globale delle circostanze del caso.
L’ordinanza n. 23049/2026 richiama l’attenzione sulla necessità di valutare le operazioni di affitto d’azienda non soltanto sotto il profilo della forma contrattuale, ma anche considerando gli effetti economici concretamente prodotti.
Per imprese, commercialisti e consulenti fiscali, il punto da verificare è soprattutto la coerenza tra la qualificazione giuridica scelta e l’assetto effettivamente realizzato.
In presenza di un trasferimento coordinato di personale, merci, beni strumentali, disponibilità dei locali e continuità dell’attività, la denominazione utilizzata dalle parti non mette al riparo da una diversa qualificazione fiscale.
Il principio enunciato è il seguente: “nella nozione di cessione d’azienda ai fini IVA, dunque, assume rilevanza centrale l’elemento funzionale, ossia il legame fra il singolo elemento aziendale e l’impresa, sicché solo in assenza di questo legame il bene potrà essere considerato autonomamente, mentre in caso contrario, l’operazione sottostante lo specifico contratto di cessione dovrà essere considerata come cessione d’azienda…”.
Affitto d’azienda riqualificato come cessione: il caso
La controversia nasce da un avviso di accertamento in materia di IVA, IRES e IRAP.
L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato come cessione d’azienda un’operazione formalmente configurata come affitto d’azienda tra una società per azioni e una società a responsabilità limitata.
Da questa diversa qualificazione erano derivati il recupero a tassazione di alcuni componenti di reddito e la contestazione di un’indebita detrazione IVA.
La riqualificazione non era fondata soltanto sul contenuto del contratto. L’Amministrazione aveva considerato una serie di circostanze relative al modo in cui l’operazione era stata concretamente realizzata.
Tra gli elementi valorizzati figuravano, in particolare:
- la cessazione dell’attività della società concedente immediatamente dopo il contratto,
- la prosecuzione dell’attività negli stessi locali
- il trasferimento oneroso alla concessionaria di merci, beni strumentali e personale.
Considerati unitariamente, secondo la prospettazione dell’Ufficio, questi elementi indicavano una realtà economica diversa rispetto alla qualificazione formale scelta dalle parti.
La società destinataria dell’accertamento aveva contestato l’operato dell’Amministrazione finanziaria richiamando l’articolo 20 del Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986).
La disposizione stabilisce i criteri per l’interpretazione degli atti ai fini dell’imposta di registro e, nella formulazione vigente, impone di considerare gli elementi desumibili dall’atto presentato alla registrazione, prescindendo dagli elementi extratestuali.
Secondo la contribuente, l’Ufficio avrebbe quindi utilizzato impropriamente circostanze esterne al contratto per giungere alla riqualificazione.
Dopo il rigetto del ricorso in primo grado, la Commissione tributaria regionale con sentenza n. 525 del 27 aprile 2022, aveva accolto le ragioni della società, osservando che l’articolo 20 TUR non poteva trovare applicazione nell’ambito dell’IVA e delle imposte dirette.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione.
IVA e imposta di registro: due criteri diversi
È proprio la distinzione tra imposta di registro e IVA uno degli aspetti più rilevanti dell’ordinanza.
La Cassazione evidenzia infatti che i due tributi rispondono a presupposti differenti. Nell'imposta di registro assume rilievo lo specifico contenuto dell’atto sottoposto a registrazione; ai fini IVA, invece, occorre guardare all’operazione economica concretamente realizzata.
Di conseguenza, i limiti posti dall’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986 non possono essere automaticamente trasferiti sul terreno dell’IVA.
Ai fini dell’accertamento IVA, l’Amministrazione può dunque effettuare una valutazione complessiva delle circostanze, prendendo in considerazione tanto gli elementi contenuti nell’atto quanto quelli esterni al documento contrattuale.
Quando l’affitto può essere considerato una cessione d’azienda
Nel ricostruire la nozione di cessione d’azienda ai fini IVA, la Cassazione richiama l’articolo 2 del D.P.R. n. 633/1972, in base al quale le cessioni che hanno per oggetto aziende o rami d’azienda non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.
La Corte richiama inoltre la disciplina unionale e la giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, soffermandosi sulla rilevanza dell’elemento funzionale.
Non è quindi sufficiente considerare isolatamente i singoli beni trasferiti, occorre verificare il legame funzionale tra gli elementi aziendali e l’attività d’impresa e stabilire se il complesso oggetto dell’operazione consenta, nel suo insieme, la prosecuzione dell’attività economica.
Il criterio diventa particolarmente importante quando, dietro una pluralità di atti o trasferimenti formalmente distinti, si realizza nella sostanza il passaggio di un’organizzazione aziendale idonea a continuare l’attività.
Per la Cassazione conta ciò che le parti hanno realmente realizzato
La pronuncia si inserisce inoltre nell’orientamento della Cassazione secondo cui, nell’interpretazione del contratto, la qualificazione attribuita dalle parti non è di per sé decisiva.
Ciò che occorre ricostruire è il risultato prodotto dal complessivo regolamento negoziale.
In questa prospettiva, la denominazione “affitto d’azienda” utilizzata nel contratto non impedisce all’Amministrazione finanziaria di verificare se l’insieme delle operazioni abbia invece determinato, nella sostanza, una cessione dell’azienda.
Non significa, tuttavia, che ogni affitto seguito dal trasferimento di alcuni beni possa automaticamente essere considerato una cessione. La qualificazione richiede una valutazione globale del caso concreto, nella quale assumono rilievo la funzione dei beni trasferiti, la continuità dell’attività e le altre circostanze che permettono di individuare l’effettivo assetto economico realizzato.
Gli elementi extratestuali possono essere utilizzati ai fini IVA
Da qui deriva il principio di maggiore interesse operativo.
Per gli accertamenti riguardanti l’IVA, secondo la Cassazione, la natura dell’operazione può essere ricostruita attraverso circostanze sia testuali sia extratestuali, senza applicare i limiti probatori previsti dall’articolo 20 TUR esclusivamente per la determinazione dell’imposta di registro.
Nel caso esaminato diventano quindi potenzialmente significativi elementi quali la cessazione dell’attività del concedente, il passaggio del personale, il trasferimento dei beni strumentali e delle merci e la possibilità per il nuovo soggetto di proseguire l’attività nei medesimi locali.
La Cassazione ha pertanto accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.
FAQ
Un affitto d’azienda può essere riqualificato come cessione d’azienda?
Sì. Secondo la Cassazione, occorre considerare l’operazione economica concretamente realizzata e non soltanto la denominazione attribuita al contratto dalle parti.
Il Fisco può utilizzare elementi esterni al contratto?
Ai fini IVA sì, secondo il principio affermato dalla Cassazione. I limiti dell’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986 riguardano l’imposta di registro e non impediscono, nell’accertamento IVA, una valutazione globale anche di circostanze extratestuali.
Quali elementi possono indicare una cessione d’azienda?
La valutazione dipende dal caso concreto. Possono assumere rilievo, tra gli altri, il trasferimento di personale, merci e beni strumentali, la disponibilità degli stessi locali e la continuità dell’attività economica.
